Mejnik: Parzellenbericht
Ljubljana, Viška cesta 5
Hinweise zur Quellenkonsistenz
- Vodovarstveno območje: kataster (posebni režim) in vir ARSO se ne ujemata; preverite oba.
Bedingt bebaubar
CU · EUP VI-705Bauland (Centralne površine), aber liegt in einem Hochwassergefahrengebiet.
Informativ; abgeleitet aus der Flächennutzung (OPN), ersetzt nicht die Beurteilung der zuständigen Behörden.
Parzellenbewertung
KO 1723 · 880/1 · 512 m²
Das Grundstück KO 1723 880/1 umfasst 512 m² und ist als bedingt bebaubares Bauland innerhalb der Raumeinheit EUP VI-705 (Grundlage CU) eingestuft. Die Gesamtbewertung beträgt 74/100 (Klasse B); Versorgungsqualität und Liquidität wurden mit der Höchstpunktzahl bewertet, während die Teilwerte für Bebaubarkeit und Risiko das Gesamtergebnis mindern. Der Richtwert für das Grundstück liegt zwischen 91.940 und 102.984 EUR, der Richtwert für das bestehende Gebäude (75,1 m² Nutzfläche, Baujahr 1930) zwischen 307.548 und 449.731 EUR; beide Angaben sind informative Schätzungen und ersetzen kein offizielles Gutachten.
Geschätzter Grundstückswert (Richtwert)
≈ 98.058 €
91.940 € – 102.984 €
≈ 191,52 €/m² · Bebaubar
auf Basis von 10 Verkäufen in der Umgebung (2023–2025) · geringe Zuverlässigkeit
Vergleichspreise sind auf das letzte Datenjahr angepasst.
Schätzung mit bestehendem Haus (indikativ)
≈ 390.483 €
307.548 € – 449.731 €
auf Basis von 6 ähnlichen Verkäufen in der Umgebung (Größe und Nähe) (2023–2024) · mittlere Zuverlässigkeit · Baujahr 1930
Hauspreise der Umgebung × Nutzfläche 75,1 m². Zustand und Qualität des Gebäudes sind nicht berücksichtigt.
GURS-Massenbewertungswert
Grundstück: 220.800 € · Gebäude: 307.500 €
Unsere Schätzung und der Massenbewertungswert weichen deutlich ab; das GURS-Modell und der tatsächliche Markt können auseinandergehen.
GURS-Modell (Massenbewertung), keine Marktbewertung.
Keine amtliche Schätzung. €/m² ist der Grundstückspreis; bei Häusern inkl. Gebäude.
Worauf zu achten ist
- ▲Die Vergleichswert-Schätzung (≈ 98.058 €) und der GURS-Massenwert (≈ 220.800 €) weichen deutlich voneinander ab; beide prüfen.
- ▲Bebauung bedingt: das Gebiet regelt ein Detailakt (z. B. OPPN).
- ▲Die Parzelle liegt in einem Hochwassergefahrengebiet; DRSV-Stellungnahme wahrscheinlich nötig.
Alle Hinweise (9)
- ▲Vor dem Bau ist wahrscheinlich eine Stellungnahme nötig: ZVKDS.
- ▲Vor dem Bau ist wahrscheinlich eine Stellungnahme nötig: DRSV.
- ▲Vor dem Bau ist wahrscheinlich eine Stellungnahme nötig: Elektro distributer.
- ▲Vor dem Bau ist wahrscheinlich eine Stellungnahme nötig: Distributer plina.
- ▲Vor dem Bau ist wahrscheinlich eine Stellungnahme nötig: Občina.
- •Auf der Parzelle steht ein Gebäude; die Grundstücksschätzung schließt es nicht ein.
- Bebaubarkeit
- 20/30
- Risiken & Beschränkungen
- 9/25
- Erschließung
- 15/15
- Marktliquidität
- 15/15
- Datenzuverlässigkeit
- 15/15
Die Gesamtnote (A–E) verbindet Bebaubarkeit, Risiko, Erschließung, Marktaktivität und Datenzuverlässigkeit. Sie ist keine Bewertung. Zusammenfassung automatisch aus den Berichtsdaten erstellt.
Parzelle
Eigentum und Belastungen (Hypotheken, Dienstbarkeiten) sind nicht Teil dieses Berichts; prüfen Sie sie im Grundbuch (e-Sodstvo / eZK). ↗
GrundstückGebäudeteil
Zusätzliche Live-Ebenen (eprostor WMS)
Kataster / Flächennutzung / GJI werden beim Einschalten aus der Live-Quelle (eprostor) geladen. Parzellengrenze, Verkäufe und Beschränkungen stammen aus dem Bericht.
Flächennutzung (OPN)
Baubedingungen (PIP)
FI največ 1,6. FZ 40 % velja za tip NV (stanovanjske stavbe); za druge tipe je FZ posredno določen z drugimi faktorji.
Detaillierte Raumpläne (OPPN / DPN)
Ein detaillierter Plan kann strengere oder andere Bedingungen als der OPN festlegen; prüfen Sie den Akttext.
Gebäude auf der Parzelle
Energieklasse aus dem öffentlichen Ausweisregister (falls vorhanden). Gebäude aus dem Kataster, nach Lage auf der Parzelle.
Versorgung (GJI)
Eine nicht erkannte Leitung bedeutet nicht, dass kein Anschluss möglich ist. Anschlussbedingungen und den Erschließungsbeitrag legt die Gemeinde fest.
Beschränkungen und Regime (Kataster)
Geprüft: keine besonderen Regime oder kommunalen Beschränkungen.
Natur und Umwelt
- Ljubljana - Arheološko najdišče ob Tržaški cesti · Arheološko najdišče · EŠD 18810 ↗
- VD Brest-1 · vodovarstveno območje · SI.DRSV.VVO.SIDRZ4669_3837Akt: Popravek Uredbe o vodovarstvenem območju za vodno telo vodonosnikov Ljubljanskega barja in okolice Ljubljane
- –
Voraussichtliche Stellungnahmegeber
Informativ: vor der Baugenehmigung (GZ-1) benötigen Sie Stellungnahmen der zuständigen Stellen. Die endgültige Liste hängt von Art und Umfang des Bauvorhabens ab.
- erforderlichZVKDSZavod za varstvo kulturne dediščine Slovenijeparcela leži v območju kulturne dediščine: Kulturna dediščina (varstveni režim)Grundlage: ZVKD-1
- erforderlichDRSVDirekcija RS za vodeparcela leži v: Vodovarstveno območje (drinking water), Poplavno območje (zelo redke poplave, ≥ 50 let)Grundlage: Zakon o vodah (ZV-1)
- erforderlichElektro distributeroperater distribucijskega omrežja (SODO)parcela je v varovalnem pasu (10 kV podzemni, pas 1 m; vod prečka parcelo)Grundlage: EZ-1 (468. čl.)
- erforderlichDistributer plinaoperater distribucijskega plinovodaparcela je v varovalnem pasu (distribucijski plinovod, pas 5 m; vod prečka parcelo)Grundlage: EZ-1 (469. čl.)
- erforderlichObčinaPristojna občina (upravljavec lokalne ceste)parcela je v varovalnem pasu (mestna/krajevna cesta, pas 10 m; vod ~4 m); skladnost s prostorskim aktom (OPN/OPPN) in komunalna ureditevGrundlage: ZCes-1 (97. čl.)
- wahrscheinlichOperater EK-omrežjanpr. Telekom Slovenije / drug operatervod prečka parcelo; ob posegu v traso je potrebno soglasje upravljavcaGrundlage: ZEKom-2
- grundlegendKomunala / izvajalci GJSUpravljavci komunalne infrastrukturepriključki (voda, kanalizacija, elektrika …) in komunalni prispevekGrundlage: GZ-1
Geschätzter Grundstückswert (Richtwert)
≈ 98.058 €
91.940 € – 102.984 €
≈ 191,52 €/m² · Bebaubar
auf Basis von 10 Verkäufen in der Umgebung (2023–2025) · geringe Zuverlässigkeit
Vergleichspreise sind auf das letzte Datenjahr angepasst.
Schätzung mit bestehendem Haus (indikativ)
≈ 390.483 €
307.548 € – 449.731 €
auf Basis von 6 ähnlichen Verkäufen in der Umgebung (Größe und Nähe) (2023–2024) · mittlere Zuverlässigkeit · Baujahr 1930
Hauspreise der Umgebung × Nutzfläche 75,1 m². Zustand und Qualität des Gebäudes sind nicht berücksichtigt.
GURS-Massenbewertungswert
Grundstück: 220.800 € · Gebäude: 307.500 €
Unsere Schätzung und der Massenbewertungswert weichen deutlich ab; das GURS-Modell und der tatsächliche Markt können auseinandergehen.
GURS-Modell (Massenbewertung), keine Marktbewertung.
Keine amtliche Schätzung. €/m² ist der Grundstückspreis; bei Häusern inkl. Gebäude.
Preise beruhen auf vergleichbaren Marktverkäufen in der Umgebung. Die Wertschätzung nutzt die ähnlichsten Verkäufe.
Vergleichsverkäufe (ETN)
391 Verkäufe ohne zuverlässigen €/m² (Mehrposten / nicht marktüblich).
Neuester Vergleichsverkauf: 2024-11-22
Lokaler Immobilienmarkt
Gemeinde LJUBLJANA · Trends · Quelle GURS ETNMarktverkaufsdaten bis 02/2025.
Vorläufige Verkäufe (von GURS noch nicht geprüft) bis 09/2026.
Schattiert: die mittleren 50 % der Verkäufe (25.–75. Perzentil €/m²).
Hohle Punkte und gestrichelte Linie: Jahre mit Verkäufen, die GURS noch prüft (Status „in Prüfung“). Diese Mediane sind vorläufig und können sich ändern; die Wertschätzung berücksichtigt sie nicht.
Schattiert: die mittleren 50 % der Verkäufe (25.–75. Perzentil €/m²).
Hohle Punkte und gestrichelte Linie: Jahre mit Verkäufen, die GURS noch prüft (Status „in Prüfung“). Diese Mediane sind vorläufig und können sich ändern; die Wertschätzung berücksichtigt sie nicht.
Baugrundstücke sind Parzellen, pro m² deutlich teurer als landwirtschaftliche Flächen oder Wald.
Preislage in der Umgebung(2022–2024)
25 vergleichbare Verkäufe in den letzten 24 Monaten (Umkreis 1500 m).
Mieten
Median der Marktmieten (ETN). Bruttorendite = Jahresmiete / Verkauf €/m²; vor Kosten und Steuern.
Verkäufe in der Nähe (80 in 1500 m)
| Art | Jahr | Preis | €/m² | Entfernung | |
|---|---|---|---|---|---|
| Wohnungen | 2026 | 155.000 € | – | 653 m | in PrüfungTeilanteil |
| Wohnungen | 2026 | 130.000 € | – | 874 m | in PrüfungTeilanteil |
| Häuser | 2026 | 260.000 € | – | 1123 m | in PrüfungTeilanteil |
| Bebaubar | 2026 | 900 € | 150 | 1120 m | in Prüfung |
| Wohnungen | 2026 | 250.000 € | 4570 | 1469 m | in Prüfung |
| Wohnungen | 2026 | 242.000 € | 6488 | 316 m | in Prüfung |
| Wohnungen | 2026 | 225.000 € | 6081 | 316 m | in Prüfung |
| Bebaubar | 2026 | 14.784 € | 176 | 1477 m | in Prüfung |
| Wohnungen | 2026 | 230.000 € | 5055 | 874 m | in Prüfung |
| Wohnungen | 2026 | 250.000 € | 4464 | 1062 m | in Prüfung |
| Wohnungen | 2026 | 312.000 € | 6012 | 316 m | in Prüfung |
| Häuser | 2026 | 650.000 € | 6785* | 379 m | in Prüfung |
* Haus: €/m² schließt das Grundstück ein.
Marktverkäufe (GURS ETN), Mediane nach Vertragsjahr. Informativ, keine amtliche Schätzung.
Abkürzungen & Begriffe
- OPN
- : Kommunaler Raumplan, der grundlegende Gemeindeakt, der Flächennutzung und Baubedingungen festlegt.
- Flächennutzung (Kennung, z. B. SS)
- : wofür das Grundstück genutzt bzw. bebaut werden darf (SS = Wohnflächen).
- EUP
- : Raumplanungseinheit, ein Gebiet mit einheitlichen Regeln innerhalb des OPN.
- PIP
- : räumliche Durchführungsbedingungen, konkrete Baubedingungen (Bebauungsfaktor, Höhen, Abstände).
- FZ
- : Bebauungsfaktor, der größte Anteil der Parzelle, den ein Gebäude bedecken darf.
- FI
- : Geschossflächenzahl, Verhältnis der Bruttogeschossfläche aller Etagen zur Parzellenfläche.
- ETN
- : Immobilienmarktregister, das amtliche Register abgeschlossener Verkäufe.
- €/m²
- : Preis pro Quadratmeter; nur für Einzelposten-Marktverkäufe angezeigt.
- GJI
- : öffentliche Versorgungsinfrastruktur, Leitungen (Strom, Wasser, Kanalisation, Gas, Telekom).
- Stellungnahmegeber
- : eine Stelle, die vor der Baugenehmigung eine Stellungnahme abgeben muss (GZ-1, 2022; früher „soglasodajalec“).
Hinweise & Erläuterungen
- €/m² se izračuna le za enopostavkovne tržne posle (ena parcela ali en del stavbe); posli, ki združujejo več enot, nimajo €/m² na enoto.
- Geolocirano po centroidu posla ETN; razdalje so približne. Ni uradna cenitev.
- Namenska raba je razred rabe iz OPN + oznaka EUP v centroidu parcele; podrobni pogoji gradnje (višine, faktor zazidanosti, odmiki) NISO v podatkih; glejte občinski OPN akt.
- Podrobni akti (OPPN/DPN/LN…) so OBMOČJA aktov, ki vsebujejo centroid parcele, s povezavo do vsakega akta; zavezujoče besedilo pogojev je v povezanem aktu, ne v prostorskih podatkih.
- Pogoji gradnje (PIP) so strojno (LLM) izluščeni iz besedila OPN; vsak pogoj ima dobesedni navedek vira. Preverite v aktu; so pripomoček, ne pravni vir.
- Infrastruktura so GJI vodi (linije) v ~25 m od parcele (elektrika/telekomunikacije/vodovod/kanalizacija/plin/promet); položajna natančnost se razlikuje, globine in kapacitete niso vključene.
- Pokritost narave/okolja je natančen % površine parcele, ki seka posamezni sloj.
- Katastrske omejitve so občinske omejitve + posebni režimi; kulturna dediščina (ZVKD/eVRD) je prikazana pod pokritostjo narave/dediščine.
- Seznam mnenjedajalcev je informativen in izpeljan iz režimov, ki sekajo parcelo (narava, dediščina, voda, gozd, infrastruktura). Dokončen nabor mnenj (GZ-1) je odvisen od vrste in obsega gradnje; potrdite ga pri pristojni upravni enoti.
- Komunalna opremljenost je presoja bližine GJI-vodov in pokaže le, kar je v dosegu poizvedbe; vod, ki ni zaznan, NE pomeni, da priključek ni mogoč (lahko se razširi). Pogoje priključitve in komunalni prispevek določi občina.
- Lastništvo in bremena (hipoteke, služnosti) NISO del tega poročila; preverite jih v zemljiški knjigi (brezplačen vpogled prek e-Sodstvo / eZK: evlozisce.sodisce.si).
- Ni uradna cenitev niti pravni dokaz o lastništvu.