Mejnik: poročilo o parceli
Ljubljana, Viška cesta 5
Opozorila o skladnosti virov
- Vodovarstveno območje: kataster (posebni režim) in vir ARSO se ne ujemata; preverite oba.
Pogojno zazidljivo
CU · EUP VI-705Stavbno zemljišče (Centralne površine), a leži na poplavnem območju.
Informativno; izpeljano iz namenske rabe (OPN), ne nadomešča presoje pristojnih organov.
Ocena parcele
KO 1723 · 880/1 · 512 m²
Parcela KO 1723 880/1 meri 512 m² in je opredeljena kot pogojno zazidljivo stavbno zemljišče v okviru prostorske enote EUP VI-705 (podlaga CU). Skupna ocena znaša 74/100 (razred B), pri čemer sta storitvenost in likvidnost ocenjeni najvišje, medtem ko zazidljivost in tveganje znižujeta skupni rezultat. Okvirna vrednost samega zemljišča se giblje med 91.940 in 102.984 EUR, vrednost obstoječe stavbe (75,1 m² neto tlorisne površine, leto izgradnje 1930) pa je okvirno ocenjena med 307.548 in 449.731 EUR; obe oceni sta informativni in ne nadomeščata uradne cenitve.
Ocenjena vrednost zemljišča (informativno)
≈ 98.058 €
91.940 € – 102.984 €
≈ 191,52 €/m² · Stavbna
na podlagi 10 poslov v okolici (2023–2025) · nizka zanesljivost
Cene primerljivih poslov so prilagojene na zadnje leto podatkov.
Ocena z obstoječo hišo (informativno)
≈ 390.483 €
307.548 € – 449.731 €
na podlagi 6 podobnih poslov v okolici (velikost in bližina) (2023–2024) · srednja zanesljivost · leto izgradnje 1930
Cene hiš v okolici × uporabna površina 75,1 m². Stanje in kakovost stavbe nista upoštevana.
GURS posplošena vrednost
zemljišče: 220.800 € · stavba: 307.500 €
Naša ocena in posplošena vrednost se precej razlikujeta; model GURS in dejanski trg se lahko razhajata.
Model GURS (množično vrednotenje), ni tržna cenitev.
Ni uradna cenitev. €/m² je cena zemljišča; pri hišah cena vključuje tudi stavbo.
Na kaj morate biti pozorni
- ▲Ocena iz primerljivih prodaj (≈ 98.058 €) in GURS posplošena vrednost (≈ 220.800 €) se pomembno razlikujeta; preverite obe.
- ▲Gradnja je pogojna: območje ureja podrobnejši prostorski akt (npr. OPPN).
- ▲Parcela sega na poplavno ogroženo območje; verjetno bo potrebno mnenje DRSV.
Vsa opozorila (9)
- ▲Pred gradnjo bo verjetno treba pridobiti mnenje: ZVKDS.
- ▲Pred gradnjo bo verjetno treba pridobiti mnenje: DRSV.
- ▲Pred gradnjo bo verjetno treba pridobiti mnenje: Elektro distributer.
- ▲Pred gradnjo bo verjetno treba pridobiti mnenje: Distributer plina.
- ▲Pred gradnjo bo verjetno treba pridobiti mnenje: Občina.
- •Na parceli stoji stavba; ocenjena vrednost zemljišča stavbe ne vključuje.
- Zazidljivost
- 20/30
- Tveganja in omejitve
- 9/25
- Komunalna opremljenost
- 15/15
- Živahnost trga
- 15/15
- Zanesljivost podatkov
- 15/15
Skupna ocena (A–E) združuje zazidljivost, tveganja, komunalno opremljenost, živahnost trga in zanesljivost podatkov. Ni cenitev. Povzetek je samodejno pripravljen na podlagi podatkov v poročilu.
Parcela
Lastništvo in bremena (hipoteke, služnosti) niso del tega poročila; preverite jih v zemljiški knjigi (e-Sodstvo / eZK). ↗
zemljiščedel stavbe
Dodatni sloji v živo (eprostor WMS)
Kataster / namenska raba / GJI se naložijo iz živega vira (eprostor) ob vklopu. Meja parcele, posli in omejitve izhajajo iz poročila.
Namenska raba (OPN)
Pogoji gradnje (PIP)
FI največ 1,6. FZ 40 % velja za tip NV (stanovanjske stavbe); za druge tipe je FZ posredno določen z drugimi faktorji.
Podrobni prostorski akti (OPPN / DPN)
Podroben akt lahko določa strožje ali drugačne pogoje od OPN; preverite besedilo akta.
Stavbe na parceli
Energijski razred iz javnega registra energetskih izkaznic (če obstaja). Stavbe iz katastra po legi na parceli.
Infrastruktura (GJI)
Če vod ni zaznan, to še ne pomeni, da priključek ni mogoč. Pogoje priključitve in komunalni prispevek določi občina.
Omejitve in režimi (kataster)
Preverjeno: brez posebnih režimov ali občinskih omejitev.
Narava in okolje
- Ljubljana - Arheološko najdišče ob Tržaški cesti · Arheološko najdišče · EŠD 18810 ↗
- VD Brest-1 · vodovarstveno območje · SI.DRSV.VVO.SIDRZ4669_3837Akt: Popravek Uredbe o vodovarstvenem območju za vodno telo vodonosnikov Ljubljanskega barja in okolice Ljubljane
- –
Verjetni mnenjedajalci
Informativno: pred gradbenim dovoljenjem (GZ-1) potrebujete mnenje pristojnih organov. Dokončen seznam je odvisen od vrste in obsega gradnje.
- potrebnoZVKDSZavod za varstvo kulturne dediščine Slovenijeparcela leži v območju kulturne dediščine: Kulturna dediščina (varstveni režim)Podlaga: ZVKD-1
- potrebnoDRSVDirekcija RS za vodeparcela leži v: Vodovarstveno območje (drinking water), Poplavno območje (zelo redke poplave, ≥ 50 let)Podlaga: Zakon o vodah (ZV-1)
- potrebnoElektro distributeroperater distribucijskega omrežja (SODO)parcela je v varovalnem pasu (10 kV podzemni, pas 1 m; vod prečka parcelo)Podlaga: EZ-1 (468. čl.)
- potrebnoDistributer plinaoperater distribucijskega plinovodaparcela je v varovalnem pasu (distribucijski plinovod, pas 5 m; vod prečka parcelo)Podlaga: EZ-1 (469. čl.)
- potrebnoObčinaPristojna občina (upravljavec lokalne ceste)parcela je v varovalnem pasu (mestna/krajevna cesta, pas 10 m; vod ~4 m); skladnost s prostorskim aktom (OPN/OPPN) in komunalna ureditevPodlaga: ZCes-1 (97. čl.)
- verjetnoOperater EK-omrežjanpr. Telekom Slovenije / drug operatervod prečka parcelo; ob posegu v traso je potrebno soglasje upravljavcaPodlaga: ZEKom-2
- osnovnoKomunala / izvajalci GJSUpravljavci komunalne infrastrukturepriključki (voda, kanalizacija, elektrika …) in komunalni prispevekPodlaga: GZ-1
Ocenjena vrednost zemljišča (informativno)
≈ 98.058 €
91.940 € – 102.984 €
≈ 191,52 €/m² · Stavbna
na podlagi 10 poslov v okolici (2023–2025) · nizka zanesljivost
Cene primerljivih poslov so prilagojene na zadnje leto podatkov.
Ocena z obstoječo hišo (informativno)
≈ 390.483 €
307.548 € – 449.731 €
na podlagi 6 podobnih poslov v okolici (velikost in bližina) (2023–2024) · srednja zanesljivost · leto izgradnje 1930
Cene hiš v okolici × uporabna površina 75,1 m². Stanje in kakovost stavbe nista upoštevana.
GURS posplošena vrednost
zemljišče: 220.800 € · stavba: 307.500 €
Naša ocena in posplošena vrednost se precej razlikujeta; model GURS in dejanski trg se lahko razhajata.
Model GURS (množično vrednotenje), ni tržna cenitev.
Ni uradna cenitev. €/m² je cena zemljišča; pri hišah cena vključuje tudi stavbo.
Cene temeljijo na primerljivih tržnih poslih v okolici. Za oceno vrednosti uporabimo posle, ki so parceli najbolj podobni.
Primerljivi posli (ETN)
391 poslov brez zanesljivega €/m² (večpostavkovni / netržni).
Najnovejši primerljiv posel: 2024-11-22
Trg nepremičnin v okolici
občina LJUBLJANA · trendi · vir GURS ETNPodatki o tržnih poslih do 02/2025.
Predhodni posli (GURS jih še preverja) do 09/2026.
Osenčeno: srednjih 50 % poslov (25.–75. percentil €/m²).
Votle točke in črtkana črta: leta s posli, ki jih GURS še preverja (status »v preverjanju«). Mediane so predhodne in se lahko spremenijo; ocena vrednosti jih ne upošteva.
Osenčeno: srednjih 50 % poslov (25.–75. percentil €/m²).
Votle točke in črtkana črta: leta s posli, ki jih GURS še preverja (status »v preverjanju«). Mediane so predhodne in se lahko spremenijo; ocena vrednosti jih ne upošteva.
Stavbna zemljišča so gradbene parcele, na m² bistveno dražja od kmetijskih in gozdnih.
Položaj cene v okolici(2022–2024)
25 primerljivih poslov v zadnjih 24 mesecih (radij 1500 m).
Najemnine
Mediana tržnih najemnin (ETN). Bruto donos = letna najemnina / prodajna cena €/m²; brez stroškov in davkov.
Posli v okolici (80 v 1500 m)
| Vrsta | Leto | Cena | €/m² | Razdalja | |
|---|---|---|---|---|---|
| Stanovanja | 2026 | 155.000 € | – | 653 m | v preverjanjuprodan delež |
| Stanovanja | 2026 | 130.000 € | – | 874 m | v preverjanjuprodan delež |
| Hiše | 2026 | 260.000 € | – | 1123 m | v preverjanjuprodan delež |
| Stavbna | 2026 | 900 € | 150 | 1120 m | v preverjanju |
| Stanovanja | 2026 | 250.000 € | 4570 | 1469 m | v preverjanju |
| Stanovanja | 2026 | 242.000 € | 6488 | 316 m | v preverjanju |
| Stanovanja | 2026 | 225.000 € | 6081 | 316 m | v preverjanju |
| Stavbna | 2026 | 14.784 € | 176 | 1477 m | v preverjanju |
| Stanovanja | 2026 | 230.000 € | 5055 | 874 m | v preverjanju |
| Stanovanja | 2026 | 250.000 € | 4464 | 1062 m | v preverjanju |
| Stanovanja | 2026 | 312.000 € | 6012 | 316 m | v preverjanju |
| Hiše | 2026 | 650.000 € | 6785* | 379 m | v preverjanju |
* hiša: €/m² vključuje zemljišče.
Tržni posli (GURS ETN), mediane po letu sklenitve pogodbe. Informativno, ni uradna cenitev.
Pojasnila kratic in pojmov
- OPN
- : Občinski prostorski načrt, temeljni občinski akt, ki določa namensko rabo in pogoje gradnje.
- Namenska raba (oznaka, npr. SS)
- : za kaj se zemljišče sme uporabljati oz. graditi (SS = stanovanjske površine).
- EUP
- : enota urejanja prostora, območje z enotnimi pravili znotraj OPN.
- PIP
- : prostorski izvedbeni pogoji, konkretni pogoji gradnje (faktor zazidanosti, višine, odmiki).
- FZ
- : faktor zazidanosti, največji delež parcele, ki ga sme pokriti stavba.
- FI
- : faktor izrabe, razmerje med bruto tlorisno površino vseh etaž stavbe in površino parcele.
- ETN
- : Evidenca trga nepremičnin, uradni register sklenjenih prodaj.
- €/m²
- : cena na kvadratni meter; prikazana le za enopostavkovne tržne posle.
- GJI
- : gospodarska javna infrastruktura, vodi (elektrika, vodovod, kanalizacija, plin, telekom).
- Mnenjedajalec
- : organ, ki mora pred gradbenim dovoljenjem podati mnenje (GZ-1, 2022; prej »soglasodajalec«).
Opozorila in pojasnila
- €/m² se izračuna le za enopostavkovne tržne posle (ena parcela ali en del stavbe); posli, ki združujejo več enot, nimajo €/m² na enoto.
- Geolocirano po centroidu posla ETN; razdalje so približne. Ni uradna cenitev.
- Namenska raba je razred rabe iz OPN + oznaka EUP v centroidu parcele; podrobni pogoji gradnje (višine, faktor zazidanosti, odmiki) NISO v podatkih; glejte občinski OPN akt.
- Podrobni akti (OPPN/DPN/LN…) so OBMOČJA aktov, ki vsebujejo centroid parcele, s povezavo do vsakega akta; zavezujoče besedilo pogojev je v povezanem aktu, ne v prostorskih podatkih.
- Pogoji gradnje (PIP) so strojno (LLM) izluščeni iz besedila OPN; vsak pogoj ima dobesedni navedek vira. Preverite v aktu; so pripomoček, ne pravni vir.
- Infrastruktura so GJI vodi (linije) v ~25 m od parcele (elektrika/telekomunikacije/vodovod/kanalizacija/plin/promet); položajna natančnost se razlikuje, globine in kapacitete niso vključene.
- Pokritost narave/okolja je natančen % površine parcele, ki seka posamezni sloj.
- Katastrske omejitve so občinske omejitve + posebni režimi; kulturna dediščina (ZVKD/eVRD) je prikazana pod pokritostjo narave/dediščine.
- Seznam mnenjedajalcev je informativen in izpeljan iz režimov, ki sekajo parcelo (narava, dediščina, voda, gozd, infrastruktura). Dokončen nabor mnenj (GZ-1) je odvisen od vrste in obsega gradnje; potrdite ga pri pristojni upravni enoti.
- Komunalna opremljenost je presoja bližine GJI-vodov in pokaže le, kar je v dosegu poizvedbe; vod, ki ni zaznan, NE pomeni, da priključek ni mogoč (lahko se razširi). Pogoje priključitve in komunalni prispevek določi občina.
- Lastništvo in bremena (hipoteke, služnosti) NISO del tega poročila; preverite jih v zemljiški knjigi (brezplačen vpogled prek e-Sodstvo / eZK: evlozisce.sodisce.si).
- Ni uradna cenitev niti pravni dokaz o lastništvu.